统计局房价数据:银十退烧二手房14城跌 率先出拐点

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官方的房价数据终于出来了。很多城市二手房价格下调了:

统计局官方公布数据显示:

从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点。

统计局的数据参考意义还是比很多机构的数据要大一些。

1:涨幅回落,二手房出现多城市下调

在8月房价上涨刷新纪录后,9月楼市涨幅明显放缓,10月统计局公布的70大城市房价最大的特点是,二手房价格出现了明显变化。

合计多达14个热点城市的二手房价格出现了下调,其中厦门、下调最多达到了0.9%。

另外深圳、杭州、上海、广州、北京等房价最热点城市二手房价格均出现了环比下调。

同比看,北京、上海、厦门二手房价格也出现了同比下调。

为什么二手房价格下调明显,而新房价格依然上涨的主要原因有几点:

首先:限价政策、部分城市新房双合同的影响,新建住宅价格失真,相比新建住宅限价,二手房市场的价格更代表市场真实价格,特别是一二线热点城市,二手房成交量占比已经市场过半,北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。在过去几年,这些城市针对新建住宅限价严格,所以新房价格表现失真。最典型的比如广州,二手房价格已经明显下调,但最近对双合同的监管使得统计上的新房价格依然上涨。

其次,部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧,比如北京等城市的公积金政策收紧,在10月份对二手房市场影响更大。

另外经过41个月的持续房价上涨,热点城市各种调控政策的叠加效应开始明显,房地产市场的去杠杆,使得投资者开始离场,出现二手房降价。其中包括之前投资推动上涨的三亚、丹东等城市二手房价格出现了下调。

第三,从预期看,二手房价格下调将是开始,在8月份全国楼市上涨达到顶峰后,金九银十不再,楼市价格出现调整迹象,二手房的拐点已经开始出现。

预计未来几个月,二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大,新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。

2:新建商品房住宅分化明显,中西部城市成为房价上涨主力

从平均房价涨幅看,新建住宅10月份环比上涨1%,相比之前高峰期明显回落。从不同城市看,有4个城市房价出现了环比下调,深圳、三亚、温州、厦门。

64个城市环比上涨,其中上涨最明显的是贵阳、石家庄、武汉。

全国市场看,分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下调,而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从统计局公布的房地产市场成交额看,中西部同比上涨均超过20%。

这些城市库存接近完成,而且当下投资需求依然集中,叠加上棚户区改造,使得中西部房价上涨全面领先。

(西部地区包括的省级行政区共12个,分别是四川、重庆、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、广西、内蒙古;中部地区有8个省级行政区,分别是山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南;)

3:从城市看,房价上涨集中三线热点城市。

二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。

楼市单月成交连续2个月同比下调,金九银十退烧,楼市接近拐点

2018年统计局公布的1-10月房地产数据显示,整体楼市依然处于高位,但金九银十市场退烧,成色不足。多项数据涨幅放缓,出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看,东部与东北同比销售面积下调。全国累计的2.2%的销售面积上涨是最近半年的最低点。

预计2019年楼市很可能出现同比成交量的累计下调。

10月单月,楼市成交面积同比下调,全国市场分化

截止2018年10月,本轮房地产市场上涨周期已经长达41个月(计算年内累计楼市同比上涨),继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升。

但单独看拆分数据,9-10月已经连续2个月出现了成交面积同比下调。10月单月同比下调了3.12%。这已经是连续第二个月度数据同比下调。

第五:政策再次全面升级,市场整体分化,金九银十退烧

2018年是历史房地产调控政策次数最多的一年,各地楼市政策力度从执行情况看,已经最严格。

中原地产研究中心统计数据显示,年内叠加10月份的24次楼市调控,房地产合计调控次数高达410次,同比上涨超过80%。

楼市政策虽然在10-11月发布次数逐渐减少,11月基本没有加码收紧政策。但整体看,从多家中央媒体的表述看,调控力度将依然维持之前的高温状态。

虽然调控政策已经见底,但依然将运行在底部一段时间。

从政策预期看,宽松政策出现可能性不大。

10月29日,针对未来房价走势,新华社发表署名文章表示,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,决不会允许调控前功尽弃。

从全国热点城市看,因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,后续市场将逐渐进入供应加量周期。

之前支撑市场上涨的三线城市,最近均出现了上涨乏力现象,热点一二线城市逐渐出现了全面降温。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,房地产企业或选择以价换量,以保证现金周转和完成年度销售目标。

 

 

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